{"id":"458245f5-8be6-4fa5-89ee-b879fcc66218","shortId":"ugvbKM","kind":"skill","title":"leiloeiro-risco","tagline":"Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.","description":"# SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES\n\n## Overview\n\nAnalise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.\n\n## When to Use This Skill\n\n- When the user mentions \"risco leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"analise risco imovel leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"score risco leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"imovel seguro leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"stress test leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"roi ponderado leilao\" or related topics\n\n## Do Not Use This Skill When\n\n- The task is unrelated to leiloeiro risco\n- A simpler, more specific tool can handle the request\n- The user needs general-purpose assistance without domain expertise\n\n## How It Works\n\nVocê é um **Auditor de Risco Sênior** especializado em leilões de imóveis, com visão\nintegrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é\nmapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar\na decisão de investimento.\n\n---\n\n## Categoria 1 — Riscos Jurídicos\n\n#### 1.1 Risco de Nulidade da Arrematação\n\n| Risco | Probabilidade | Impacto | Score |\n|-------|--------------|---------|-------|\n| Falta de intimação do cônjuge | Médio | Muito Alto | 🔴 |\n| Edital publicado incorretamente | Baixo | Alto | 🟡 |\n| Avaliação desatualizada (>12 meses) | Médio | Médio | 🟡 |\n| Bem impenhorável não arguido | Baixo | Muito Alto | 🔴 |\n| Embargos com efeito suspensivo | Baixo | Muito Alto | 🔴 |\n| Processo com recursos pendentes | Médio | Alto | 🟡 |\n| Cônjuge sem meação respeitada | Baixo | Alto | 🟡 |\n\n**Como mitigar:**\n- Solicitar certidão dos autos (ou pesquisa no e-SAJ/PJE)\n- Verificar se consta intimação do cônjuge\n- Checar presença de embargos via busca no sistema processual\n- Confirmar publicação do edital nos veículos exigidos\n\n#### 1.2 Risco de Bem de Família\n\n**Checklist de Exposição:**\n- [ ] É o único imóvel do devedor? → **Alto risco de bem de família**\n- [ ] Devedor reside no imóvel? → **Alto risco**\n- [ ] Imóvel foi arguido como bem de família nos autos? → **Verificar decisão judicial**\n- [ ] Execução é de crédito condominial ou tributário do próprio imóvel? → Exceção legal (pode penhorar)\n- [ ] Fiança locatícia? → Súmula 549 STJ (pode penhorar — mas há divergência)\n\n**Decisão:**\n```\nSe o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel\nou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:\n→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos\n```\n\n#### 1.3 Risco de Ônus Reais Ocultos\n\n| Ônus | Como Detectar | Impacto |\n|------|--------------|---------|\n| Hipoteca anterior | Certidão de ônus reais | Alto (pode retomar o imóvel) |\n| Usufruto vitalício | Matrícula atualizada | Muito Alto (não tem uso) |\n| Penhora anterior | Certidão do distribuidor | Médio |\n| Servidão | Matrícula | Médio (limita uso) |\n| Aforamento (marinha) | Matrícula + SPU | Médio (laudêmio) |\n| Ação de usucapião | Distribuidor | Alto (terceiro reivindica) |\n| Promessa de compra e venda reg. | Matrícula | Alto |\n\n**Ação:** Sempre obter certidão\n\n## Categoria 2 — Riscos Financeiros\n\n#### 2.1 Risco de Débitos Acumulados\n\n**Metodologia de Cálculo:**\n\n```\nIPTU:\n  - Checar na prefeitura do município\n  - Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)\n  - Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)\n  - Impacto: propter rem — arrematante paga\n\nCONDOMÍNIO:\n  - Solicitar ao síndico/administradora extrato completo\n  - Incluir: taxa condominial + multas + correção\n  - Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)\n  - Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela\n\nÁGUA/ESGOTO:\n  - Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)\n  - Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação\n  - Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)\n\nENERGIA ELÉTRICA:\n  - Débito pessoal (não propter rem)\n  - Verificar se há suspensão do serviço\n\nTABELA RÁPIDA:\nDébito estimado IPTU:          R$ ____________\nDébito estimado Condomínio:    R$ ____________\nDébito estimado Água:          R$ ____________\nOutros:                        R$ ____________\nTOTAL DÉBITOS:                 R$ ____________\n```\n\n#### 2.2 Risco de Desocupação\n\n**Estimativa de Custo por Cenário:**\n\n| Cenário | Custo Honorários | Custo de Tempo | Prazo | Probabilidade |\n|---------|-----------------|----------------|-------|---------------|\n| Ocupante sai voluntariamente | R$ 0 | R$ 0 | 0-30 dias | 20-30% |\n| Negociação + ajuda de custo | R$ 3-10k | R$ 0 | 30-90 dias | 30-40% |\n| Ação de imissão sem resistência | R$ 5-15k | custo financ. | 3-6 meses | 20-30% |\n| Imissão + recursos do devedor | R$ 10-30k | custo financ. | 6-18 meses | 10-20% |\n| Processo longo + violência | R$ 20-50k | custo financ. | 12-36 meses | 5-10% |\n\n**Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):**\n```\nCapital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12\nExemplo: R$ 300.000 × 10,5% × 12 meses / 12 = R$ 31.500/ano (custo de oportunidade)\n```\n\n#### 2.3 Risco de Obra/Reforma\n\n**Estimativas de Custo de Reforma (valores 2024):**\n\n| Tipo de Reforma | Custo por m² |\n|----------------|---\n\n## Categoria 3 — Riscos Operacionais\n\n#### 3.1 Risco de Não Conseguir Finalizar a Arrematação\n\n**Após arrematar, o processo pode ser desfeito se:**\n\n| Evento | Prazo para ocorrer | Probabilidade | Consequência |\n|--------|-------------------|---------------|-------------|\n| Devedor paga antes da assinatura do auto | A qualquer momento antes | Baixo-Médio | Leilão desfeito, dinheiro devolvido |\n| Embargos com efeito suspensivo | Até o auto de arrematação | Baixo | Leilão suspenso |\n| Nulidade arguida no prazo de 10 dias | 10 dias após arrematação | Baixo | Anulação do leilão |\n| Bem de família reconhecido tardiamente | Após 10 dias — ação autônoma | Muito Baixo | Complexa defesa |\n| Ação de embargos de terceiro | Qualquer momento (prazo prescricional) | Muito Baixo | Requer defesa judicial |\n\n#### 3.2 Risco de Fraude ou Manipulação\n\n**Sinais de alerta em leilões:**\n- ⚠️ Leiloeiro não cadastrado na Junta Comercial\n- ⚠️ Plataforma online desconhecida sem CNPJ verificável\n- ⚠️ Valor de avaliação muito incompatível com mercado (extremos)\n- ⚠️ Edital publicado em prazo inferior ao legal\n- ⚠️ Lote com descrição vaga e sem matrícula informada\n- ⚠️ Exigência de depósito antes de visualizar documentos\n\n**Como proteger:**\n- Verificar leiloeiro no site da Junta Comercial do estado\n- Confirmar o processo judicial no sistema do TJ (e-SAJ, PJE, SEEU)\n- Nunca pagar sem confirmação no processo judicial\n\n---\n\n## Categoria 4 — Riscos De Mercado E Sistêmicos\n\n#### 4.1 Risco de Liquidez no Momento da Saída\n\n| Cenário Macroeconômico | Impacto na Revenda |\n|-----------------------|-------------------|\n| Selic sobe mais (>14%) | Crédito encarece → demanda cai → demora mais |\n| Recessão econômica | Mercado trava → pode levar 2-3x mais tempo |\n| Desemprego alto local | Comprador final some → sem saída |\n| Novo empreendimento vizinho | Concorrência de novos → pressão de preço |\n| Mudança de zoneamento | Pode desvalorizar (ZEU vira residencial baixo) |\n| Evento local negativo (crime, inundação) | Deságio adicional de 20-40% |\n\n#### 4.2 Risco Ambiental e Geotécnico\n\n**Verificar antes de arrematar:**\n- [ ] Imóvel em área de risco de deslizamento (CEMADEN)\n- [ ] Imóvel em área de inundação (plano diretor municipal)\n- [ ] Imóvel em APP (Área de Preservação Permanente — margens de rios)\n- [ ] Contaminação do solo (áreas industriais, postos de gasolina)\n- [ ] Laudo geotécnico de terrenos em encosta\n- [ ] Histórico de sinistros (chuvas, enchentes) — INMET, prefeitura\n\n**Fontes de consulta:**\n- CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco\n- IBGE Malha Digital — zoneamento\n- Prefeitura Municipal — alvará, habite-se, plano diretor\n- MDR/MCID — banco de dados de risco\n\n---\n\n## Preencher Para Cada Lote\n\n```\nRISCOS JURÍDICOS:\n[ ] Intimação cônjuge confirmada?         Sim: 0 / Não: 3 / Não verificado: 2\n[ ] Embargos com efeito suspensivo?       Não: 0 / Sim: 4\n[ ] Bem de família provável?              Não: 0 / Possível: 2 / Provável: 4\n[ ] Ônus reais verificados e ok?          Sim: 0 / Não verificado: 2 / Ônus grave: 4\n[ ] Documentação regular?                 Sim: 0 / Irregular menor: 1 / Grave: 3\n\nRISCOS FINANCEIROS:\n[ ] Débitos IPTU + Cond. quantificados?   Sim (até 10% VMP): 0 / Altos (>10%): 2 / Não verificado: 2\n[ ] Situação da posse?                    Desocupado: 0 / Cooperativo: 1 / Litigioso: 3\n[ ] Obras necessárias?                    Não: 0 / Leves: 1 / Pesadas: 3\n\nRISCOS OPERACIONAIS:\n[ ] Leiloeiro verificado?                 Sim: 0 / Não: 2\n[ ] Processo verificado no TJ?            Sim: 0 / Não: 2\n[ ] Edital está completo?                 Sim: 0 / Incompleto: 2\n\nRISCOS DE MERCADO:\n[ ] Liquidez local?                       Alta: 0 / Média: 1 / Baixa: 3\n[ ] Risco ambiental?                      Baixo: 0 / Médio: 2 / Alto: 4\n\nSCORE TOTAL: ___ / 36\n\nCLASSIFICAÇÃO:\n0-5:   BAIXO RISCO ✅ — Proceder com segurança\n6-10:  MÉDIO RISCO ⚠️ — Mitigar os pontos identificados\n11-18: ALTO RISCO 🔴 — Só com expertise e desconto maior\n19+:   MUITO ALTO RISCO ❌ — Evitar, salvo especialista experiente\n```\n\n---\n\n## Obrigatórias (Sempre, Para Qualquer Lote):\n\n- [ ] Certidão de ônus reais (matrícula atualizada) — R$ 50-150\n- [ ] Certidão negativa de IPTU (ou extrato de débitos)\n- [ ] Leitura completa do edital (Bloco 1-8 da SKILL de Edital)\n- [ ] Pesquisa do processo no sistema do TJ (ou cartório)\n- [ ] Verificar leiloeiro na Junta Comercial\n\n## Complementares (Quando Score > 5):\n\n- [ ] Certidão do distribuidor cível (ações no imóvel)\n- [ ] Extrato de débitos de condomínio\n- [ ] Visita ao imóvel ou à rua (Google Street View no mínimo)\n- [ ] Consulta ao síndico sobre ocupação e estado\n- [ ] Extrato de débitos de água/saneamento\n\n## Para Lotes De Alto Valor (>R$ 500K):\n\n- [ ] Pareceria com advogado especialista para análise dos autos\n- [ ] Laudo de vistoria técnica (engenheiro)\n- [ ] Pesquisa de comparáveis com corretor CRECI local\n- [ ] Análise de certidões do devedor (fraude à execução)\n- [ ] Consulta ao plano diretor municipal (uso e ocupação do solo)\n\n---\n\n## Tomada De Decisão — Árvore De Decisão\n\n```\nSCORE DE RISCO:\n\n≤ 5 (BAIXO):\n  → ROI líquido > CDI? SIM → ARREMATAR\n  → ROI líquido > CDI? NÃO → AGUARDAR MELHOR OPORTUNIDADE\n\n6-10 (MÉDIO):\n  → Problemas são mitigáveis? SIM + ROI > CDI+5% → ARREMATAR com cautelas\n  → Problemas são mitigáveis? NÃO → NÃO ARREMATAR\n\n11-18 (ALTO):\n  → Você é especialista? SIM + ROI > CDI+15% → AVALIAR COM ADVOGADO\n  → Você é especialista? NÃO → NÃO ARREMATAR\n\n> 18 (MUITO ALTO):\n  → NÃO ARREMATAR (salvo casos excepcionais com assessoria)\n```\n\n---\n\n---\n\n## Risco De Itbi Sobre Vmp (Não Sobre O Lance)\n\n**O problema:**\nMuitos municípios cobram ITBI sobre o **valor venal de referência** (VMP), não sobre\no valor efetivo da arrematação (lance). Isso aumenta o custo em até 3x.\n\n**Exemplo:**\n- Imóvel arrematado por R$ 200.000\n- Valor venal de referência (prefeitura): R$ 400.000\n- ITBI 3% sobre lance: R$ 6.000\n- ITBI 3% sobre venal: R$ 12.000 ← cobrado pela prefeitura\n\n**Base legal para contestar:**\n- STJ Tema 1.113: ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação\n- Em leilão judicial: a carta de arrematação é o título — valor = lance\n- Em leilão extrajudicial: a escritura com valor do lance é o título\n- Possível impugnar administrativamente ou via mandado de segurança\n\n**Recomendação:** Orçar ITBI sobre VMP (cenário pessimista) e incluir no custo total.\nSe conseguir pagar sobre o lance, é economia extra.\n\n## Risco De Ir Ganho De Capital Na Revenda\n\n- O lucro na revenda é tributado em 15% (até R$ 5M de ganho)\n- Custo de aquisição: valor do lance + ITBI + comissão + registro + obras documentadas\n- Isenção: venda até R$ 440.000 do único imóvel a cada 5 anos\n- Isenção: reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias\n- **Dica:** documentar TODAS as despesas com notas fiscais (reforma, regularização)\n  para abater do ganho de capital\n\n---\n\n## O Arrematante Está Protegido?\n\n**Regra geral (Art. 903, §5º CPC):**\nA arrematação em hasta pública opera como aquisição com proteção judicial.\nO arrematante de boa-fé é protegido contra alienações fraudulentas anteriores.\n\n**Mas atenção aos cenários:**\n\n| Cenário | Risco para Arrematante | Proteção |\n|---------|----------------------|----------|\n| Devedor vendeu imóvel antes da penhora | Muito Baixo | Art. 903 CPC protege arrematante |\n| Terceiro alega ter comprado antes da penhora | Médio | Depende de registro + boa-fé |\n| Imóvel objeto de ação de usucapião por terceiro | Alto | Conflito de títulos — pode anular |\n| Devedor doou para parente (fraude contra credores) | Baixo | Arrematante em hasta protegido |\n\n**Verificação obrigatória:**\n- Certidão de distribuidor cível: verificar se há ação real (usucapião, reivindicatória)\n  movida por terceiro sobre o imóvel\n- Se existir ação de terceiro reivindicando o imóvel: ALTO RISCO — evitar\n\n---\n\n## Como Fazer O Stress Test Do Investimento:\n\n```\nCENÁRIO OTIMISTA (probabilidade 20%):\n  - Vende pelo VMP em 3 meses\n  - Sem custos extras de desocupação\n  - ITBI sobre lance (não sobre VMP)\n  - ROI: ___ %\n\nCENÁRIO BASE (probabilidade 50%):\n  - Vende com 10% desconto sobre VMP em 6 meses\n  - Custo de desocupação negociado (R$ 5k)\n  - ITBI sobre VMP\n  - ROI: ___ %\n\nCENÁRIO PESSIMISTA (probabilidade 25%):\n  - Vende com 20% desconto sobre VMP em 12 meses\n  - Ação de imissão na posse (R$ 15k + 6 meses)\n  - Reforma necessária (R$ 30k)\n  - ROI: ___ %\n\nCENÁRIO CATASTRÓFICO (probabilidade 5%):\n  - Arrematação anulada (perda do sinal, mas dinheiro devolvido)\n  - OU: não consegue vender em 24 meses (capital travado)\n  - OU: débitos ocultos consomem a margem (condomínio alto)\n  - ROI: ___ % (possivelmente negativo)\n\nROI PONDERADO (esperança matemática):\n= (ROI otimista × 0,20) + (ROI base × 0,50) + (ROI pessimista × 0,25)\n  + (ROI catastrófico × 0,05)\n\nSe ROI ponderado > CDI → ARREMATAR\nSe ROI ponderado < CDI → NÃO VALE O RISCO\n```\n\n---\n\n## Glossário De Riscos\n\n| Termo | Definição |\n|-------|-----------|\n| Propter Rem | Obrigação que segue o bem (IPTU, condomínio) — não desaparece com a venda |\n| Risco Jurídico | Possibilidade de anulação, nulidade ou impugnação da arrematação |\n| Risco Operacional | Dificuldade na execução (desocupação, reforma, regularização) |\n| Risco Tributário | ITBI sobre VMP vs. lance; IR sobre ganho de capital na revenda |\n| Custo de Oportunidade | O que se deixa de ganhar ao imobilizar capital nesta operação |\n| Stress Test | Simulação do pior cenário possível para o investimento |\n| Due Diligence | Diligência prévia completa antes de arrematar |\n| VaR (Value at Risk) | Perda máxima estimada em cenário adverso |\n| Margem de Segurança | Buffer financeiro entre o custo total e o valor de mercado |\n| Fraude à Execução | Alienação do bem após a citação para frustrar a execução (Art. 792 CPC) |\n| ROI Ponderado | Retorno esperado considerando probabilidade de cada cenário |\n\n---\n\n## Instalação\n\nSkill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.\n\n```bash\n\n## Verificar Se A Skill Está Registrada:\n\npython C:\\Users\\renat\\skills\\agent-orchestrator\\scripts\\scan_registry.py\n```\n\n---\n\n## Comandos E Uso\n\nComo usar esta skill:\n\n```bash\n\n## Uso Via Orchestrator (Automático):\n\npython agent-orchestrator/scripts/match_skills.py \"risco leilao imovel\"\n\n## \"Score De Risco Dessa Arrematação\"\n\n```\n\n---\n\n## Governança\n\nEsta skill implementa as seguintes políticas de governança:\n\n- **action_log**: Análises de risco são registradas pelo log_action para auditoria completa\n- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema\n- **requires_confirmation**: Score >28/36 (MUITO ALTO) gera confirmation_request obrigatório\n- **warning_threshold**: Score >21/36 (ALTO) dispara warning_threshold com alerta ao usuário\n\nPolíticas adicionais:\n- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA\n- **Escopo:** Análise e gestão de risco em leilões de imóveis\n- **Limitações:** Scores e classificações são indicativos. Decisão final é do investidor.\n- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel\n- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de risco do usuário\n\n---\n\n## Referências\n\nFontes normativas e referências de risco:\n- CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco ambiental\n- IBGE — malha digital e zoneamento\n- CPC/2015 — Arts. 829-925 (Execução e Arrematação)\n- Lei 9.514/1997 — Alienação Fiduciária\n- Lei 8.009/1990 — Bem de Família\n- STJ — jurisprudência consolidada sobre leilões\n- CTN Art. 130 — responsabilidade tributária propter rem\n\n## Best Practices\n\n- Provide clear, specific context about your project and requirements\n- Review all suggestions before applying them to production code\n- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis\n\n## Common Pitfalls\n\n- Using this skill for tasks outside its domain expertise\n- Applying recommendations without understanding your specific context\n- Not providing enough project context for accurate analysis\n\n## Related Skills\n\n- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-edital` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis\n\n## Limitations\n- Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.\n- Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.\n- Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.","tags":["leiloeiro","risco","antigravity","awesome","skills","sickn33","agent-skills","agentic-skills","ai-agent-skills","ai-agents","ai-coding","ai-workflows"],"capabilities":["skill","source-sickn33","skill-leiloeiro-risco","topic-agent-skills","topic-agentic-skills","topic-ai-agent-skills","topic-ai-agents","topic-ai-coding","topic-ai-workflows","topic-antigravity","topic-antigravity-skills","topic-claude-code","topic-claude-code-skills","topic-codex-cli","topic-codex-skills"],"categories":["antigravity-awesome-skills"],"synonyms":[],"warnings":[],"endpointUrl":"https://skills.sh/sickn33/antigravity-awesome-skills/leiloeiro-risco","protocol":"skill","transport":"skills-sh","auth":{"type":"none","details":{"cli":"npx skills add sickn33/antigravity-awesome-skills","source_repo":"https://github.com/sickn33/antigravity-awesome-skills","install_from":"skills.sh"}},"qualityScore":"0.700","qualityRationale":"deterministic score 0.70 from registry signals: · indexed on github 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